智慧财讯 26年要上学, 选择的时间不多了, 一篇文章看懂这些新盘的优劣势
孩子9月份要上学，但是现在还没敲定学位的朋友，可能真的要抓紧了，考虑到看房，下定，网签，迁户等流程，差不多也就3月份4月中旬一个半月的窗口期，再拖就会出现风险赶不上报名时间。
我们只聊新盘，因为新盘网签落户还是比较快的，如果是自身配建学校的盘，也能确保学位的稳定性，要买二手房的朋友，需要的都定了下来，观望的也是不着急的。
能上学的新盘很多，我这里重点挑一些我认为不错的大概讲一下。
天河润府：
小学入读珠花配建的体育东均和，自身有配建天河外国语，一期是现房，但是90平基本没什么货量，10楼那套上周也卖掉了，390万成交的。
位置在天河比较边缘，和老黄埔差不多是一路之隔，离地铁远，未来大概率也不会近地铁，出行以自驾为主，板块内只有两个商品房，周边没什么成熟的商业配套，只能依赖自身的底商，前期生活不是很方便。
小区只有4栋楼，花园不是很大。不过华润的品质做的确实不错，外立面的颜值比旁边的珠花看起来高蛮多，物业大概率也好一点。
珠江花城：
和旁边的润府共享差不多的教育配套，体育东均和+天河外国语初中，不过上小学比华润业主更方便，就在小区楼下。
珠花有五期，体量大户数多，一到四期已经入住，底商业态比较丰富，日常生活还是挺方便的。
一共三个地块，每个组团的园林都很大，楼间比较宽，户型虽然是旧规，但功能性比较强，88平就有3+1房，115平则是小5房。五期还是准现房，围合式中心园林，所见即所得。
缺点是外立面看起来不够高级，此前有过电梯间漏水的现象，离地铁站比较远，对刚需不友好，公共交通是这里最大的缺点。
保利辰园湖境：虽然没有配建学校，但统筹入读旁边的天外，有正式的文件，部分今年要上学的买家也落户了，这个确定性是没问题的。
板块位置比珠花润府更好，属于智谷板块，算是金融城的后花园之一，连接科学城智慧城和金融城这几个关键板块。
整体的城市界面外部环境和配套比吉山板块略好一些，更近市区，道路交通也稍显便利，不过离地铁站还是有一些距离，大概1.8公里。
上车门槛也不高，新规户型100%利用率，最小76平3房2卫，330万左右，105平四房大概500万。
最大的缺点是离地铁比较远，学校不在楼下，接送没那么方便。
保利天瑞：
配建的天河省实已经开学，九年一贯制+就在小区旁边，方便又省心，小升初也不用担心。
小区的交付品质和园林，在新盘中也算是顶配的了，外立面，大门，公共区域，地下车库，园林绿化率，包括物业，各方面都很在线。
最大的缺点是配套不足，周边没什么楼盘，背后是汇景新城，但离的也不近，缺少商业，不知道后期底商能不能快速成熟。另一个问题是没有地铁，虽然很多改善买家不需要地铁，但还是差点意思。
现在是清盘阶段，小面积只有112平的小高层板楼，800万左右上车。
天河和樾府：
后天河北的高端改善盘，纯四房社区，目前最小的是125平，准现房，园林外立面所见即所得，学校今年也要开了，广州中学教育集团。
算是学铁商均衡的改善盘，附近有两个大型商业综合体，3号线和18号线两条地铁。学校也是九年一贯制，广州中学教育集团，新盘中也是ok的。
地段被很多买家视作硬伤，很多改善买家看不上梅花园这个板块，但我认为没有很差，适合珠江新城，天河北，越秀的改善置换买家。
中旅天辰府：
开盘以来最大的优势就是学位，可以读昌岗中路小学，以后能否直升五中后面再看吧，暂时是可以的。
但房子本身硬伤比较多，户型过时，单梯楼没有花园，交付品质也有一些问题。好在近地铁，位于海珠西成熟位置，居住便利度没问题。
保利中海朗阅：
广钢最后一个项目，偏改善的定位，现在都是四房在售，现房所见即所得，省实三小就在楼下，已经开学了。
位置属于广钢南区，最大的问题就是离地铁比较远，去11号线鹤洞东和广佛线鹤洞不是很近，大概1.3-1.4公里，要依靠电动车接驳，离10号线花围站直线距离挺近，但目前没有直达的路，如果后期能解决这个问题，将补齐交通方面的短板。
另外户型是旧规，利用率不高，其他没啥太多硬伤。在售的主要是130-140平的四房，不到600万上车，140平大概650-670万。
万科花地湾：
这个板块是万科主要在开发，上的是省实，已经开学了，虽然也有初中但不是一贯制，初中得摇号，各位家长要注意。
目前可选的主要是傲璟和臻园，后者偏改善，前者比较刚需，上车门槛是85平，总价390万。
容积率高，密度大，梯户比很大，总之产品力不算很好，这是整个板块的硬伤。
优势还是学位和地铁，所处的位置比广钢更靠近老荔湾和越秀，适合在老城区上班的朋友。
富颐华庭：
曾经是老黄埔的三剑客，学校是最大的优势，黄广附西校区，已经有了成绩，在二手市场得到了家长的认可，所以富颐华庭的二手交易量也不错。
但项目不靠近地铁，开发商存在风险，很多规划的东西没有兑现或者周期很长，交付的品质相对来说较为普通，户型利用率也没有很高，和一些新规项目相比户型一般，适合比较鸡娃的家庭。
万科黄埔新城：
位置比较偏，再过去一点就是增城了，大部分组团离地铁站也不是很近，每个组团容积率不低，基本上是超高层。但整个项目体量很大，自身的商业配套，教育资源非常丰富。
学校是广铁一中，九年一贯制，三房两卫不到200万上车，适合预算有限，对学校要求高的家庭。
未来方洲：
二期就在文冲地铁站旁，自身也配建商业，算是老黄埔学铁商的代表，引进的学校是华师附，也算不错的教育集团。
户型是非常大的亮点，尤其是78平三房，客厅开间很宽敞，首批推售的也不临马路。但也是超高层，高密度小区，而且二期没有会所。
但今年开学的渡头组团只有36班小学，靠近一期的学校要27年才开学，那个是九年一贯制的。
华润悦府：
过去3年，广州最热门的新盘之一，销量也常年稳居前三。
位于万博核心区，享受万博成熟的商业配套。
分为两期，二期更近地铁但是离学校远一点，一期就在小区的西侧。两个组团都有很大的中心园林，但基本上也是超高层，三梯四户为主。
最大的优势是学校，引进的是东风东小学和广雅中学，25年9月已开学，还是九年一贯制。
一期已经交付了一部分，外立面以玻璃幕墙+铝板为主，正面的颜值挺高，但是背面颜色比较深，不好看。
户型利用率并不高，不到100%，和旁边和樾府差不多。一楼大堂，电梯厅质感不错，地下车库做的挺豪华，直接连通会所。
万博和臻：
也属于万博核心区，在锦绣香江南侧，不过离地铁站稍远，大概要去到1.2公里以上。
优势是户型好，利用率比对面的悦府高，周边是别墅区，视野景观也更好。
学校引进的是广大附，同样是九年一贯制，25年已开学。
但缺点是很多买家担心生源不纯粹，学校离得有点远，接送不太方便，而且整个旧改开发周期起码是8-10年，未来被工地包围，居住体验可能不会太好。
但是价格有性价比，单价要比对面的悦府便宜1万左右。
越秀大学星汇城：
位于新造板块，也就是宣传的创新城。但是周边刚进入开发阶段，配套还需要完善。离地铁站不算很近，要大概1.2公里，去上学也不方便，因为学校位置在越大和旁边，大概1.5公里。
不过学校引进的是广大附（番禺广附创新城学校），九年一贯制，25年9月份已经开学。目前已经是现房准现房状态，大概260万就能上车88平3房2卫，门槛比较低。
楼下商铺已经开业，不过也太不够丰富，仅满足基本需求。
最后再总结下：其实带学校的新盘还有很多，篇幅原因没办法一一解读。还有些是因为今年不开学，所以也没列入，比如海珠的燕语堂悦，馥香园，荔湾的珠江天悦。
或者是不完全确定能读的，比如3月下旬开盘的阅璟台，存在一些可能的风险。
以上这些盘当然也有蛮多硬伤，学校本身的认可度也有高下之分。
总之，今年9月份要上学，想要给孩子一个比较好的教育环境的话，真的要抓紧了，也就1个月左右的时间，再晚就有风险了。
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